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房地產行業(yè)：期待政策演進和年末翹尾

2023-08-16 13:58:15來源： 國泰君安證券股份有限公司

【資料圖】

本報告導讀：

7 月整體數據符合預期，有企穩(wěn)態(tài)勢，前端拿地還在走弱，需要進一步提振預期；統計局對2022 年同期數據的回溯調整幅度降低，市場期待年底的翹尾改善。

摘要：

7月整體數據符合預期，有企穩(wěn)態(tài)勢，前端拿地還在走弱，需要進一步提振預期。1）施工端整體偏強。按照調整后口徑，7 月單月新開工面積增速為-25.9%，較上月上升4.4pct，整體上游端有所好轉，同時，竣工面積大幅增長33.1%，且較上月上升16.8pct，竣工強度繼續(xù)增強，反應整個施工建設過程均有改善，呈現出企穩(wěn)態(tài)勢。但需要注意的是，地產投資增速為-12.2%，較上月下降1.8pct，也即施工強度和投資出現背離，隱含拿地還在走弱，房企融資和預期仍然需要進一步修復。2）銷售也有恢復，但均價指標走弱，顯示出高能級城市也在走弱。7 月單月銷售面積增速為-15.5%，較上月上升2.7pct，超出市場預期，同時，銷售金額同比增速為-19.3%，較上月基本持平，也即整體均價出現了一定程度下降，考慮高能級城市占比的提升，反映出高能級城市部分項目也有降價壓力。

統計局對2022 年同期數據的回溯調整幅度降低，市場期待年底的翹尾改善。在此前報告中，我們已經提到統計局對2022 年數據的調整原因，目前來看，2022 年特殊情況帶來的影響開始減退，7 月數據的調整幅度明顯低于4~6 月份，考慮到2022 年7 月停工事件發(fā)酵帶來的一次性沖擊，預計后續(xù)的調整幅度將持續(xù)降低。從數據基數角度來看，年底的基數在逐級走低，若接下來有進一步的政策提振，則有希望帶來年底的翹尾改善，主要仍然取決于后續(xù)的政策演進。

住宅相關投資依然是看點，目前處于穩(wěn)定狀態(tài)，商業(yè)等重資產沖擊較大。盡管整體數據出現下降，但住宅數據表現仍然很好，例如，前7 月住宅銷售金額累計同比增長0.7%，但辦公樓和商業(yè)分別同比下降了20.2%和17.0%，帶動整體下降1.5%。在其他數據指標當中，也大體如此，整體呈現住宅強、其他類型弱的態(tài)勢。我們認為，其主要原因在于辦公樓和商業(yè)等資產類別，均屬于重資產類別，出售壓力較住宅更大，因此，較住宅的投入量會更低，在當前環(huán)境下，也就會受到更多沖擊，但反觀住宅，當前仍處于穩(wěn)定狀態(tài)。

仍然階段性看好開發(fā)板塊，結構性看好一二線城市，全年推薦園區(qū)。

維持階段性推薦開發(fā)版塊，關注一線城市本土企業(yè)，受益首開股份、京投發(fā)展等，龍頭如保利發(fā)展等依然是中期配置首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團、招商蛇口等。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

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