新華財(cái)經(jīng)上海3月27日電（記者 楊溢仁）隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)的正式啟動(dòng)，在管理層把“實(shí)施提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)”擺在突出位置，且強(qiáng)調(diào)要激發(fā)居民消費(fèi)內(nèi)生動(dòng)力的大背景下，目前以?shī)W特萊斯等優(yōu)質(zhì)零售底層資產(chǎn)為代表的項(xiàng)目成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

分析人士指出，奧特萊斯等項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中展現(xiàn)出了顯著的經(jīng)營(yíng)韌性，行業(yè)已形成頭部集中、區(qū)域分化的競(jìng)爭(zhēng)格局。

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經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升 抗周期屬性充分彰顯

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，已有15單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)至交易所，其中包含2單奧特萊斯項(xiàng)目，分別是國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，發(fā)行規(guī)模依次為50.6億元和74.7億元，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況良好，位于核心城市的核心區(qū)域板塊，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

尤其就已上市的奧特萊斯基礎(chǔ)設(shè)施REITs來(lái)看，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT于2024年8月28日上市，兩個(gè)底層資產(chǎn)剩余期限約30.8年、29.8年，估值合計(jì)為19.73億元，上市以來(lái)的漲幅約達(dá)72.2%（截至2026年3月13日）；中金唯品會(huì)奧萊REIT于2025年9月12日上市，底層資產(chǎn)剩余期限約23.6年，估值29.01億元，上市以來(lái)的漲幅約為25.8%（截至2026年3月13日）。就財(cái)務(wù)表現(xiàn)看，已發(fā)行上市的兩單奧特萊斯項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流分派率為3.4%至4.0%，處于中游水平，而新申報(bào)的兩單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的預(yù)測(cè)2026年凈現(xiàn)金流分派率可達(dá)4.6%至5.5%。

可以看到，中國(guó)內(nèi)地的奧特萊斯發(fā)展以2002年為起點(diǎn)，在短短二十余年間完成了快速的迭代。2002年12月18日，北京燕莎奧特萊斯的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著該業(yè)態(tài)正式進(jìn)入中國(guó)，其初期定義嚴(yán)格遵循銷(xiāo)售“過(guò)季、斷碼、下架商品”的折扣零售模式；隨著市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，2006年起該業(yè)態(tài)向一線城市擴(kuò)張；2013年后進(jìn)入快速擴(kuò)張期，2018年單年度新增奧特萊斯超過(guò)20家。

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)奧特萊斯分會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年7月至2025年6月，全國(guó)205家品質(zhì)化奧特萊斯實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約1800億元，同比增長(zhǎng)8.9%，客流量近9億人次，同比增長(zhǎng)12.5%，量額雙增態(tài)勢(shì)持續(xù)鞏固。根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年三季度至2025年四季度，全國(guó)商業(yè)零售TOP100企業(yè)在營(yíng)奧萊項(xiàng)目各季度銷(xiāo)售額同比增速?gòu)?.8%逐步攀升至13.1%，客流量增速?gòu)?.2%升至13.8%，10.1%的銷(xiāo)售額平均增速顯著高于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，凸顯出了其穿越經(jīng)濟(jì)周期的能力。

“不僅如此，2025年社會(huì)消費(fèi)品零售總額月均達(dá)4.2萬(wàn)億元，保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為奧萊中高端零售賽道提供了總量支撐。”中信建投證券地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)及REITs首席分析師黃嘯天說(shuō)，“作為重奢品牌的平價(jià)消費(fèi)渠道，奧萊既滿(mǎn)足了消費(fèi)者對(duì)品牌品質(zhì)的追求，又通過(guò)折扣定價(jià)降低了消費(fèi)門(mén)檻，因此在經(jīng)濟(jì)下行周期中仍能保持較高的消費(fèi)需求，受市場(chǎng)波動(dòng)影響顯著低于傳統(tǒng)零售及高端重奢業(yè)態(tài)，是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中兼具穩(wěn)定性與成長(zhǎng)性的核心資產(chǎn)類(lèi)型?！?/p>

行業(yè)格局日趨清晰 頭部?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)領(lǐng)跑

不過(guò)，記者注意到，當(dāng)前國(guó)內(nèi)奧萊行業(yè)已形成了頭部企業(yè)高度集中、運(yùn)營(yíng)模式差異顯著、區(qū)域布局分化的市場(chǎng)格局，且競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)開(kāi)始從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與差異化定位。

來(lái)自券商的統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前奧萊行業(yè)中，有六大頭部連鎖集團(tuán)——聚集了87個(gè)項(xiàng)目、銷(xiāo)售額占行業(yè)總量超60%，形成了強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。截至2025年12月，王府井、首創(chuàng)、杉杉、砂之船、百聯(lián)、RDM六大連鎖集團(tuán)共運(yùn)營(yíng)著87個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目；2024年7月至2025年6月期間，實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額占全國(guó)奧萊行業(yè)總銷(xiāo)售額的61.1%，核心資源與市場(chǎng)份額高度集中。

區(qū)域分化方面，全國(guó)在營(yíng)奧萊品質(zhì)化項(xiàng)目共有205個(gè)，覆蓋29個(gè)省份的78個(gè)地級(jí)城市，而華東地區(qū)以40.5%的項(xiàng)目數(shù)量占比位居首位，憑借發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和強(qiáng)勁的消費(fèi)力，成為奧萊項(xiàng)目最集中的區(qū)域；華北地區(qū)依托京津冀，客群大、重奢平替需求旺盛；華南聚焦大灣區(qū)，跨城消費(fèi)特征明顯；西南地區(qū)以成都、重慶為核心，西北地區(qū)以西安為核心，消費(fèi)潛力快速釋放。

“然而，在高線城市，奧萊競(jìng)爭(zhēng)已從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化?！币晃辉紮?quán)益人告訴記者，“現(xiàn)階段，頭部企業(yè)已不再單純追求數(shù)量增長(zhǎng)，而是通過(guò)擴(kuò)建、物業(yè)升級(jí)與模式創(chuàng)新提升存量?jī)r(jià)值，如上海百聯(lián)青浦奧萊二期、成都熊貓主題景區(qū)式奧萊等項(xiàng)目，正致力于推動(dòng)高線城市奧萊向復(fù)合體驗(yàn)場(chǎng)所升級(jí)?！?/p>

布局仍可緊盯頭部 精選標(biāo)的把握機(jī)遇

綜上，多位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人向記者表示，鑒于頭部運(yùn)營(yíng)商旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)彰顯出了較強(qiáng)的抗周期屬性，且首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)奧萊REITs的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)亮眼，因此其具備較高投資價(jià)值，值得重點(diǎn)關(guān)注。

當(dāng)然，隨著商業(yè)REITs的申報(bào)提速，以及奧萊REITs資產(chǎn)池的不斷擴(kuò)大，后續(xù)各項(xiàng)目的資質(zhì)必將有所分化。那么，彼時(shí)應(yīng)如何選擇？

“首先，可優(yōu)先布局底層資產(chǎn)成熟的頭部奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商。頭部企業(yè)憑借招商能力、貨品掌握度構(gòu)筑了‘核心護(hù)城河’，且成熟項(xiàng)目出租率普遍能維持在98%以上、運(yùn)營(yíng)凈收益率處于行業(yè)第一梯隊(duì)，現(xiàn)金流穩(wěn)定性與抗周期能力突出?！秉S嘯天表示，“其次，可關(guān)注具備消費(fèi)潛力、競(jìng)爭(zhēng)格局合理的核心區(qū)域項(xiàng)目。華東地區(qū)為奧萊項(xiàng)目的核心集聚地，消費(fèi)力強(qiáng)勁且市場(chǎng)成熟，該區(qū)域項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性普遍更高；西南、西北等區(qū)域的消費(fèi)潛力快速釋放，頭部標(biāo)桿項(xiàng)目已形成區(qū)域品牌認(rèn)知，具備顯著的增長(zhǎng)動(dòng)能；三、四線城市成為行業(yè)新一輪增長(zhǎng)的關(guān)鍵力量。各機(jī)構(gòu)在選擇前述區(qū)域內(nèi)的REITs產(chǎn)品時(shí)，需重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、消費(fèi)能力與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方的下沉市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

最后，業(yè)內(nèi)還建議優(yōu)先選擇資本化率處于合理區(qū)間、折現(xiàn)率與基礎(chǔ)設(shè)施REITs匹配、保底租金機(jī)制完善的標(biāo)的（此類(lèi)項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性一般更高，分派率兌現(xiàn)能力更強(qiáng)），同時(shí)規(guī)避資本化率顯著低于行業(yè)合理下限、估值透支未來(lái)增長(zhǎng)的標(biāo)的。 

關(guān)鍵詞： 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs 奧特萊斯